{"id":31161,"date":"2025-03-25T10:28:37","date_gmt":"2025-03-25T13:28:37","guid":{"rendered":"https:\/\/feninjer.com.br\/?p=31161"},"modified":"2025-03-25T10:28:41","modified_gmt":"2025-03-25T13:28:41","slug":"quer-abrir-uma-loja-veja-pontos-que-devem-constar-em-contrato","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/feninjer.com.br\/?p=31161","title":{"rendered":"Quer abrir uma loja? Veja pontos que devem constar em contrato"},"content":{"rendered":"\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><em>Prazo m\u00ednimo de 5 anos e cl\u00e1usula de vig\u00eancia, registrada em cart\u00f3rio de im\u00f3veis, s\u00e3o essenciais para a prote\u00e7\u00e3o do ponto comercial<\/em><\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full is-resized\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"827\" height=\"620\" src=\"https:\/\/feninjer.com.br\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Imagem-Destacada-Portal-Feninjer-7.webp\" alt=\"\" class=\"wp-image-31162\" style=\"width:800px\" srcset=\"https:\/\/feninjer.com.br\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Imagem-Destacada-Portal-Feninjer-7.webp 827w, https:\/\/feninjer.com.br\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Imagem-Destacada-Portal-Feninjer-7-360x270.webp 360w, https:\/\/feninjer.com.br\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Imagem-Destacada-Portal-Feninjer-7-768x576.webp 768w\" sizes=\"(max-width: 827px) 100vw, 827px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\"><a href=\"https:\/\/www.freepik.com\/free-photo\/woman-writing-showing-thumbs-up_6278834.htm#fromView=search&amp;page=1&amp;position=20&amp;uuid=95407dd5-eaa3-44d1-bd74-0bad77a8c5ee&amp;query=contratos\">Image by freepik<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se considerar alguns indicadores econ\u00f4micos, como infla\u00e7\u00e3o e juros, d\u00e1 at\u00e9 para dizer que o momento n\u00e3o \u00e9 nada prop\u00edcio para a abertura de lojas, restaurantes, servi\u00e7os no pa\u00eds. Mas, como toda regra tem exce\u00e7\u00e3o, \u00e9 justamente num momento como este que alguns empreendedores t\u00eam a chance de&nbsp;abrir um neg\u00f3cio&nbsp;em locais at\u00e9 cobi\u00e7ados h\u00e1 anos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dois advogados especializados em contratos comerciais, Daniel Cerveira e Rodrigo Casaes, alertam sobre direitos dos locat\u00e1rios e cl\u00e1usulas que devem constar em contratos de loca\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m de quest\u00f5es que envolvem o ponto comercial, como engenharia, pend\u00eancias na Justi\u00e7a, alvar\u00e1 de funcionamento, explora\u00e7\u00e3o da atividade no local, fluxo de pessoas, o prazo de vig\u00eancia do contrato, dizem eles, \u00e9 a maior prote\u00e7\u00e3o do empreendedor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Amparado pela Lei 8245\/91 (Lei do Inquilinato), em seu artigo 51, o prazo de vig\u00eancia do contrato deve ser de cinco anos, no m\u00ednimo. Por qu\u00ea?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 esse prazo de cinco anos que d\u00e1 direito ao lojista de entrar com a\u00e7\u00e3o na Justi\u00e7a (renovat\u00f3ria) para permanecer no local, em caso de eventual embate com o locador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial, diz Cerveira, tem por objetivo proteger o fundo de com\u00e9rcio, que \u00e9 o estabelecimento, os produtos, a clientela. <em>\u201cO ponto comercial \u00e9 um patrim\u00f4nio relevante do lojista\u201d,<\/em> diz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sem a possibilidade de entrar com a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria, o dono do im\u00f3vel, diz Cerveira, pode pedir o reajuste de aluguel que desejar, e o lojista fica desprotegido. Ou aceita ou sai do ponto. Com a renovat\u00f3ria, fica a cargo de um perito fazer a avalia\u00e7\u00e3o do valor do aluguel. Tem muito comerciante, diz, que desconhece essa prote\u00e7\u00e3o e acaba perdendo o ponto comercial. \u201c<em>Aproveitando-se desse desconhecimento, alguns locadores exigem um aumento do valor do aluguel e, muitas vezes, o pagamento novamente de luvas, tudo sob pena do ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de despejo (den\u00fancia vazia), pois possuem base legal para a sua consuma\u00e7\u00e3o.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O prazo para entrar com a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria na Justi\u00e7a, alertam os advogados, \u00e9 de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato. Fora desse per\u00edodo, perde-se o direito. O varejista tamb\u00e9m tem de estar em dia com suas obriga\u00e7\u00f5es e n\u00e3o pode ter d\u00edvidas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vale lembrar, de acordo com Cerveira, que n\u00e3o adianta o comerciante argumentar que sempre esteve no im\u00f3vel, comprovar a perman\u00eancia com recibos pagos de aluguel e que enviou carta ao locador declarando a inten\u00e7\u00e3o de renovar o contrato. <em>\u201c\u00c9 necess\u00e1rio que o contrato seja por escrito, com per\u00edodo determinado m\u00ednimo de cinco anos, que o prazo legal seja obedecido e que o locat\u00e1rio esteja em dia com as suas obriga\u00e7\u00f5es.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Cl\u00e1usula de vig\u00eancia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m de a loca\u00e7\u00e3o ter prazo m\u00ednimo de cinco anos, uma cl\u00e1usula fundamental nos contratos, dizem eles, \u00e9 a de vig\u00eancia, que est\u00e1 amparada no artigo 8\u00ba da Lei do Inquilinato. <em>\u201cSem essa cl\u00e1usula, se o dono de um im\u00f3vel locado para um lojista decide vend\u00ea-lo, o novo propriet\u00e1rio pode despejar o inquilino. Com a cl\u00e1usula, registrada no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, est\u00e1 assegurado o direito de permanecer no local at\u00e9 o t\u00e9rmino do contrato\u201d,<\/em> afirma Cerveira.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em S\u00e3o Paulo, diz Cerveira, muitos lojistas est\u00e3o sendo despejados de pontos comerciais adquiridos por construtoras para instala\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios residenciais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u201cSem a cl\u00e1usula de vig\u00eancia, uma construtora pode despejar um lojista mesmo faltando quatro anos para o t\u00e9rmino de um contrato de loca\u00e7\u00e3o\u201d,<\/em> afirma.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cerveira diz que 90% dos lojistas desconhecem ou esquecem de coloc\u00e1-la nos contratos. <em>\u201cA cl\u00e1usula n\u00e3o vem pronta no contrato de loca\u00e7\u00e3o. \u00c9 preciso inclui-la\u201d,<\/em> diz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Multa por rescis\u00e3o de contrato<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra cl\u00e1usula importante para estar em contrato \u00e9 a que se refere \u00e0 multa em rescis\u00f5es de contrato, amparada no artigo 4\u00ba da Lei do Inquilinato, que trata de proporcionalidade. <em>\u201cAlguns shoppings colocam multa de 50% do aluguel at\u00e9 o t\u00e9rmino do contrato, o que \u00e9 extorsivo. A multa, em caso de rescis\u00e3o antecipada, n\u00e3o pode ser alta\u201d,<\/em> afirma Casaes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em um contrato de cinco anos, por exemplo, se o lojista decide sair ap\u00f3s quatro anos, e, portanto, faltam cumprir 20%, a multa teria de ser de 20% sobre o valor que est\u00e1 no contrato. Se a multa estabelecida for abusiva, de 10, 12, 30 alugu\u00e9is, por exemplo, lembra Cerveira, j\u00e1 existe entendimento jurisprudencial de que tem de ser limitada a tr\u00eas alugu\u00e9is proporcionais ao per\u00edodo de ocupa\u00e7\u00e3o. No caso citado, seria de 20% de tr\u00eas alugu\u00e9is.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 muitos casos, diz Casaes, em que as multas s\u00e3o t\u00e3o abusivas que o lojista acaba ficando no espa\u00e7o at\u00e9 o final do contrato para n\u00e3o ter um preju\u00edzo financeiro<em>. \u201cO tamanho da multa pode estrangular o lojista, que precisa ficar atento\u201d<\/em>, diz Casaes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se o comerciante pagou luvas para entrar no ponto comercial, diz Cerveira, tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel buscar na Justi\u00e7a a devolu\u00e7\u00e3o de parte delas, se n\u00e3o ficar no espa\u00e7o at\u00e9 o final do contrato.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Outras cl\u00e1usulas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lojistas que possuem redes de franquia, diz, tamb\u00e9m devem colocar cl\u00e1usula que autoriza a transfer\u00eancia do ponto para outro franqueado da rede e outra que autoriza a subloca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em caso de contratos com shoppings centers, o lojista tamb\u00e9m deve prestar aten\u00e7\u00e3o no que os centros comerciais chamam de normas gerais, feitas na cria\u00e7\u00e3o dos empreendimentos<em>. \u201cO contrato de loca\u00e7\u00e3o entre o lojista e o shopping tem de valer mais do que as normas gerais, que, obviamente, s\u00e3o favor\u00e1veis ao empreendimento\u201d,<\/em> diz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Alguns&nbsp;shoppings, de acordo com Casaes, subordinam contratos com lojistas \u00e0s normas gerais. <em>\u201c\u00c9 preciso salvaguardar que vale mais o contrato do que as normas gerais\u201d,<\/em> afirma.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outro ponto a ser considerado em loca\u00e7\u00e3o em shoppings \u00e9 quanto ao pagamento de aluguel em dobro no m\u00eas de dezembro, como querem os empreendimentos. <em>\u201c\u00c0s vezes, o lojista tem uma opera\u00e7\u00e3o que n\u00e3o sofre sazonalidade em dezembro e, portanto, n\u00e3o cabe a cobran\u00e7a de dois alugu\u00e9is no m\u00eas. Isso talvez possa ocorrer em outro momento.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Quiosque<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Com dois caf\u00e9s, no shopping Metr\u00f4 Santa Cruz e no shopping Light, e uma loja de roupas masculinas no Iguatemi Alphaville, Jos\u00e9 Matute perdeu todo o investimento em um caf\u00e9 em shopping em S\u00e3o Paulo porque o contrato de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o tinha prazo determinado. <em>\u201cO caf\u00e9 estava em um quiosque e os contratos para este tipo de espa\u00e7o t\u00eam particularidades diferentes, s\u00e3o feitos com prazos mais curtos, e j\u00e1 preveem a possibilidade de rescis\u00e3o de ambas as partes a qualquer momento, sem o pagamento de multa\u201d,<\/em> afirma.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O problema no seu caso, diz, \u00e9 que ele estava no local h\u00e1 um ano, havia investido no espa\u00e7o, e o shopping decidiu que n\u00e3o queria mais um quiosque de alimenta\u00e7\u00e3o no local.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u201cTive de sair e perdi tudo. N\u00e3o quero mais ter quiosque.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quiosques t\u00eam vantagens e desvantagens, diz ele, depende muito do objetivo do empreendedor. As vantagens s\u00e3o aluguel menor, visibilidade, fluxo e contratos sem multa. A principal desvantagem \u00e9 que, a qualquer momento, diz, o lojista \u00e9 for\u00e7ado a sair sem justificativa.&nbsp; <em>\u201cMeu perfil \u00e9 de ter um neg\u00f3cio mais s\u00f3lido, de longo prazo\u201d,<\/em> diz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A sugest\u00e3o que ele d\u00e1 para quem est\u00e1 pensando em abrir uma loja, al\u00e9m das precau\u00e7\u00f5es citadas acima, \u00e9 de uma aten\u00e7\u00e3o \u00e0s condi\u00e7\u00f5es de reajustes do aluguel, anual, e uma condi\u00e7\u00e3o extra que reverta para o pr\u00f3prio neg\u00f3cio. <em>\u201cUma reforma, ap\u00f3s cinco anos, \u00e9 v\u00e1lido pensar.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra recomenda\u00e7\u00e3o do empreendedor \u00e9 uma aten\u00e7\u00e3o especial aos reajustes de condom\u00ednio. Os shoppings, geralmente, dizem os lojistas, n\u00e3o s\u00e3o transparentes sobre as despesas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um centro comercial onde tem uma de suas lojas, afirma Matute, chegou a reajustar em 60% o valor do condom\u00ednio no final do ano passado. \u201c<em>Como o aumento estava descolado de \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o, busquei explica\u00e7\u00e3o. Antes de entrar com a\u00e7\u00e3o na Justi\u00e7a, o centro comercial acabou reduzindo o reajuste. Fiquei na d\u00favida se eu fui o \u00fanico que conseguiu reverter a situa\u00e7\u00e3o no shopping\u201d<\/em>, diz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Conversas de corredor no empreendimento sugeriam que as grandes marcas estavam liberadas do pagamento de condom\u00ednio e o reajuste de 60% tinha ocorrido para as lojas sat\u00e9lites, que arcariam com as despesas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 por essa e outras quest\u00f5es que envolvem a rela\u00e7\u00e3o entre lojistas, shoppings e propriet\u00e1rios de im\u00f3veis que os varejistas precisam firmar contratos capazes de proteger os pontos comerciais em qualquer situa\u00e7\u00e3o, dizem os advogados.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Fonte: <\/em><a href=\"https:\/\/www.dcomercio.com.br\/publicacao\/s\/quer-abrir-uma-loja-veja-pontos-que-devem-constar-em-contrato\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" title=\"\"><em>Di\u00e1rio do Com\u00e9rcio<\/em><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Prazo m\u00ednimo de 5 anos e cl\u00e1usula de vig\u00eancia, registrada em cart\u00f3rio de im\u00f3veis, s\u00e3o essenciais para a prote\u00e7\u00e3o do ponto comercial Se considerar alguns indicadores econ\u00f4micos, como infla\u00e7\u00e3o e juros, d\u00e1 at\u00e9 para dizer que o momento n\u00e3o \u00e9 nada prop\u00edcio para a abertura de lojas, restaurantes, servi\u00e7os no pa\u00eds. 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