Prazo mínimo de 5 anos e cláusula de vigência, registrada em cartório de imóveis, são essenciais para a proteção do ponto comercial
Se considerar alguns indicadores econômicos, como inflação e juros, dá até para dizer que o momento não é nada propício para a abertura de lojas, restaurantes, serviços no país. Mas, como toda regra tem exceção, é justamente num momento como este que alguns empreendedores têm a chance de abrir um negócio em locais até cobiçados há anos.
Dois advogados especializados em contratos comerciais, Daniel Cerveira e Rodrigo Casaes, alertam sobre direitos dos locatários e cláusulas que devem constar em contratos de locação. Além de questões que envolvem o ponto comercial, como engenharia, pendências na Justiça, alvará de funcionamento, exploração da atividade no local, fluxo de pessoas, o prazo de vigência do contrato, dizem eles, é a maior proteção do empreendedor.
Amparado pela Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), em seu artigo 51, o prazo de vigência do contrato deve ser de cinco anos, no mínimo. Por quê?
É esse prazo de cinco anos que dá direito ao lojista de entrar com ação na Justiça (renovatória) para permanecer no local, em caso de eventual embate com o locador.
A renovação compulsória do contrato de locação comercial, diz Cerveira, tem por objetivo proteger o fundo de comércio, que é o estabelecimento, os produtos, a clientela. “O ponto comercial é um patrimônio relevante do lojista”, diz.
Sem a possibilidade de entrar com ação renovatória, o dono do imóvel, diz Cerveira, pode pedir o reajuste de aluguel que desejar, e o lojista fica desprotegido. Ou aceita ou sai do ponto. Com a renovatória, fica a cargo de um perito fazer a avaliação do valor do aluguel. Tem muito comerciante, diz, que desconhece essa proteção e acaba perdendo o ponto comercial. “Aproveitando-se desse desconhecimento, alguns locadores exigem um aumento do valor do aluguel e, muitas vezes, o pagamento novamente de luvas, tudo sob pena do ajuizamento de ação de despejo (denúncia vazia), pois possuem base legal para a sua consumação.”
O prazo para entrar com a ação renovatória na Justiça, alertam os advogados, é de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato. Fora desse período, perde-se o direito. O varejista também tem de estar em dia com suas obrigações e não pode ter dívidas.
Vale lembrar, de acordo com Cerveira, que não adianta o comerciante argumentar que sempre esteve no imóvel, comprovar a permanência com recibos pagos de aluguel e que enviou carta ao locador declarando a intenção de renovar o contrato. “É necessário que o contrato seja por escrito, com período determinado mínimo de cinco anos, que o prazo legal seja obedecido e que o locatário esteja em dia com as suas obrigações.”
Cláusula de vigência
Além de a locação ter prazo mínimo de cinco anos, uma cláusula fundamental nos contratos, dizem eles, é a de vigência, que está amparada no artigo 8º da Lei do Inquilinato. “Sem essa cláusula, se o dono de um imóvel locado para um lojista decide vendê-lo, o novo proprietário pode despejar o inquilino. Com a cláusula, registrada no cartório de imóveis, está assegurado o direito de permanecer no local até o término do contrato”, afirma Cerveira.
Em São Paulo, diz Cerveira, muitos lojistas estão sendo despejados de pontos comerciais adquiridos por construtoras para instalação de prédios residenciais.
“Sem a cláusula de vigência, uma construtora pode despejar um lojista mesmo faltando quatro anos para o término de um contrato de locação”, afirma.
Cerveira diz que 90% dos lojistas desconhecem ou esquecem de colocá-la nos contratos. “A cláusula não vem pronta no contrato de locação. É preciso inclui-la”, diz.
Multa por rescisão de contrato
Outra cláusula importante para estar em contrato é a que se refere à multa em rescisões de contrato, amparada no artigo 4º da Lei do Inquilinato, que trata de proporcionalidade. “Alguns shoppings colocam multa de 50% do aluguel até o término do contrato, o que é extorsivo. A multa, em caso de rescisão antecipada, não pode ser alta”, afirma Casaes.
Em um contrato de cinco anos, por exemplo, se o lojista decide sair após quatro anos, e, portanto, faltam cumprir 20%, a multa teria de ser de 20% sobre o valor que está no contrato. Se a multa estabelecida for abusiva, de 10, 12, 30 aluguéis, por exemplo, lembra Cerveira, já existe entendimento jurisprudencial de que tem de ser limitada a três aluguéis proporcionais ao período de ocupação. No caso citado, seria de 20% de três aluguéis.
Há muitos casos, diz Casaes, em que as multas são tão abusivas que o lojista acaba ficando no espaço até o final do contrato para não ter um prejuízo financeiro. “O tamanho da multa pode estrangular o lojista, que precisa ficar atento”, diz Casaes.
Se o comerciante pagou luvas para entrar no ponto comercial, diz Cerveira, também é possível buscar na Justiça a devolução de parte delas, se não ficar no espaço até o final do contrato.
Outras cláusulas
Lojistas que possuem redes de franquia, diz, também devem colocar cláusula que autoriza a transferência do ponto para outro franqueado da rede e outra que autoriza a sublocação.
Em caso de contratos com shoppings centers, o lojista também deve prestar atenção no que os centros comerciais chamam de normas gerais, feitas na criação dos empreendimentos. “O contrato de locação entre o lojista e o shopping tem de valer mais do que as normas gerais, que, obviamente, são favoráveis ao empreendimento”, diz.
Alguns shoppings, de acordo com Casaes, subordinam contratos com lojistas às normas gerais. “É preciso salvaguardar que vale mais o contrato do que as normas gerais”, afirma.
Outro ponto a ser considerado em locação em shoppings é quanto ao pagamento de aluguel em dobro no mês de dezembro, como querem os empreendimentos. “Às vezes, o lojista tem uma operação que não sofre sazonalidade em dezembro e, portanto, não cabe a cobrança de dois aluguéis no mês. Isso talvez possa ocorrer em outro momento.”
Quiosque
Com dois cafés, no shopping Metrô Santa Cruz e no shopping Light, e uma loja de roupas masculinas no Iguatemi Alphaville, José Matute perdeu todo o investimento em um café em shopping em São Paulo porque o contrato de locação não tinha prazo determinado. “O café estava em um quiosque e os contratos para este tipo de espaço têm particularidades diferentes, são feitos com prazos mais curtos, e já preveem a possibilidade de rescisão de ambas as partes a qualquer momento, sem o pagamento de multa”, afirma.
O problema no seu caso, diz, é que ele estava no local há um ano, havia investido no espaço, e o shopping decidiu que não queria mais um quiosque de alimentação no local.
“Tive de sair e perdi tudo. Não quero mais ter quiosque.”
Quiosques têm vantagens e desvantagens, diz ele, depende muito do objetivo do empreendedor. As vantagens são aluguel menor, visibilidade, fluxo e contratos sem multa. A principal desvantagem é que, a qualquer momento, diz, o lojista é forçado a sair sem justificativa. “Meu perfil é de ter um negócio mais sólido, de longo prazo”, diz.
A sugestão que ele dá para quem está pensando em abrir uma loja, além das precauções citadas acima, é de uma atenção às condições de reajustes do aluguel, anual, e uma condição extra que reverta para o próprio negócio. “Uma reforma, após cinco anos, é válido pensar.”
Outra recomendação do empreendedor é uma atenção especial aos reajustes de condomínio. Os shoppings, geralmente, dizem os lojistas, não são transparentes sobre as despesas.
Um centro comercial onde tem uma de suas lojas, afirma Matute, chegou a reajustar em 60% o valor do condomínio no final do ano passado. “Como o aumento estava descolado de índices de inflação, busquei explicação. Antes de entrar com ação na Justiça, o centro comercial acabou reduzindo o reajuste. Fiquei na dúvida se eu fui o único que conseguiu reverter a situação no shopping”, diz.
Conversas de corredor no empreendimento sugeriam que as grandes marcas estavam liberadas do pagamento de condomínio e o reajuste de 60% tinha ocorrido para as lojas satélites, que arcariam com as despesas.
É por essa e outras questões que envolvem a relação entre lojistas, shoppings e proprietários de imóveis que os varejistas precisam firmar contratos capazes de proteger os pontos comerciais em qualquer situação, dizem os advogados.
Fonte: Diário do Comércio
