Como negociar o reajuste do seu aluguel comercial?

Alta do IGP-M provoca negociações entre inquilinos e locadores

Por João Paulo Silva Diamante

Foto: Pexels

A alta do IGP-M e o reajuste dos contratos de locação é, sem dúvida, um assunto do momento. A primeira, pergunta a se fazer é: o aluguel pode ser reajustado?

Sim! Desde que respeitado o intervalo de 01 ano de contrato. Isso vale tanto para os aluguéis comerciais quanto para os residenciais. Esse reajuste tem como objetivo recompor a inflação e costuma ser feito de acordo com a variação acumulada dos últimos 12 meses do IGP-M.

O problema? O IGP-M teve uma alta absurda no último ano. Vejam a diferença do IGP-M acumulado no ano de 2020 e no ano de 2019:

IGP-M acumulado 2020: 23,14%

IGP-M acumulado 2019: 7,31%

Vejam, ainda, o IPCA, índice utilizado para medir a inflação, acumulado no ano de 2020 e 2019:

IPCA acumulado 2020: 4,52%

IPCA acumulado 2019: 4,31%

Resumindo, o índice que mede a inflação está em 4,52% ao fim do ano de 2020, contudo, se o seu aluguel foi reajustado em dez/2020, teve um aumento de 23,13%.

É um aumento bem considerável… O IGM-P sofreu tamanha alta por estar fortemente relacionado ao dólar e outras commodities.

Muitos especialistas e estudiosos do tema já concluíram que o IGP-M pode não ser o melhor índice para ajustar o aluguel.

A startup do setor imobiliário denominada “5° andar”, que intermedia locações de imóveis, já substituiu o IGP-M pelo IPCA como índice de reajuste em seus contratos.

Portanto, este texto visa dar alguns direcionamentos para quem teve seu aluguel reajustado recentemente ou, em breve o terá. (lembrando que é a cada “aniversário” do contrato que pode ocorrer o reajuste).

O primeiro passo diante de um reajuste é negociar com as imobiliárias/locadores, argumentando que o índice não está refletindo a inflação, que está muito mais baixa (4,52%) que o IGP-M (23,14%), buscando, assim, a aplicação de um índice mais razoável, como o IPCA.

Não foi possível negociar, o que fazer?

Bom, em direito tudo está sujeito a diversas interpretações, mas vemos uma boa argumentação para revisão judicial de um contrato reajustado pelo IGP-M.

Basicamente, nossa legislação permite que em contratos de longa duração, havendo algum acontecimento inesperado que torne o contrato muito custoso para uma das partes, pode haver ação judicial para reequilibrar o contrato.

Seria esse, pois, o argumento para um questionamento judicial. No processo 1000029-96.2021.8.26.0228, por exemplo, o juiz de direito da 12ª vara cível de São Paulo determinou, em decisão provisória, que um shopping deixasse de aplicar o IGP-M no reajuste do aluguel, aplicando o índice IPC, cujo acumulado nos últimos 12 meses atingiu 4,79%.

Após, o Shopping recorreu da decisão, contudo, as partes chegaram a um acordo e desistiram do processo. Ou seja, por mais que o assunto seja recente e não se tenha notícia, ainda, de decisão judicial definitiva sobre o assunto, duas coisas podem ser afirmadas:

  1. Há bons argumentos para questionar o reajuste do aluguel pelo IGP-M no judiciário;
  2. O processo pode forçar um acordo com o locador;

Se o seu aluguel ou do seu empreendimento foi ou será reajustado pelo IGP-M procure um advogado para te orientar, realizar possíveis negociações com seu locador/imobiliária ou, se preciso, ingressar com processo judicial.

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